ENG. DOUGLAS MUNHOZ · GESTÃO DE OBRAS RESIDENCIAIS · CAMPINAS E REGIÃO
Saiba quanto sua casa vai custar antes de assentar o primeiro tijolo.
Gerenciamento técnico e financeiro da sua obra, do orçamento executivo à entrega das chaves. Mais de 30 anos de obra, nenhuma comissão de fornecedor e cada real documentado.
A maioria das obras estoura o orçamento. Quase nunca por um erro grande.
Estoura porque o custo real não foi verificado no início. E porque, durante a obra, ninguém está do seu lado controlando o dinheiro. O orçamento era da casa; depois aparecem o muro de divisa, o arrimo, a área externa e a piscina.
SEM GESTÃO ESPECIALIZADA, É COMUM:
- Custos que sobem por falta de orientação técnica
- Nenhuma previsão de quanto vai sair, e quando
- Decisões técnicas tomadas só pelo preço
- Conflitos entre fornecedores, equipes e projetos
- Desgaste do proprietário, que vira gestor da própria obra sem querer
O gerenciamento existe para tirar esses riscos da sua obra.
GESTÃO DE OBRAS
Gerenciamento não é empreitada.
É aqui que a maioria das comparações de preço dá errado. O orçamento do empreiteiro cobre só uma parte da mão de obra. Todo o resto continua com você.
O empreiteiro executa uma parte da obra. O gerenciamento cuida da obra inteira: no custo previsto, com decisões técnicas independentes e cada real documentado.
Você decide. Eu cuido do resto.
Você não perde o controle do seu dinheiro: todas as despesas saem em seu nome, com nota fiscal. O que muda é que alguém técnico está do seu lado em cada decisão.
COMO FUNCIONA
Todo mês, o mesmo ciclo. Sem surpresa.
- 01CotaçãoLevanto os materiais e serviços do período com três fornecedores e envio para a sua escolha.
- 02CompraOrganizo as compras aprovadas conforme o cronograma, em seu nome e com nota fiscal.
- 03ExecuçãoDirijo tecnicamente as equipes e fiscalizo cada serviço, com visitas semanais e reunião de obra.
- 04RelatórioNo fechamento do mês, você recebe cada gasto documentado e o comparativo Previsto × Realizado.
- 05FaturamentoO honorário é calculado sobre o que a obra efetivamente consumiu, apurado nesse relatório.
INVESTIMENTO
12% sobre o que a obra consumir. Nada escondido.
O honorário é de 12% sobre o valor efetivamente investido no mês: materiais, mão de obra e serviços que passam pelo relatório. Você paga conforme o avanço real da obra.
“Mas 12% não é caro?”
No preço fechado de uma construtora já existe uma margem, que costuma passar de 12%. Você não vê, mas paga. Na gestão é o contrário: material e mão de obra saem ao custo real, e a minha remuneração aparece separada. Ela parece mais cara justamente porque você a enxerga.
E como não recebo comissão e cotamos com três fornecedores, é comum que a economia na compra pague boa parte do honorário.
O METRO QUADRADO DA CONSTRUÇÃO
O preço por m² que você viu não é o preço da sua casa.
Todo mundo quer saber quanto custa o metro quadrado, e é justo querer um número. O problema é quando o número anunciado deixa metade da obra de fora. Você aprova a conta pelo m², começa a construir e descobre o resto no caminho.
Custo por m² é resultado. Não é preço.
Ele só existe depois que a obra inteira foi orçada: você soma tudo e divide pela área. Quando alguém anuncia o m² antes de ver o seu projeto e o seu terreno, a conta foi feita com a obra de outra pessoa. E quase sempre sem estes itens:
- —Terreno e fundação: sondagem, fundação especial, terraplenagem e muro de arrimo
- —Fora da casa: muros de divisa, calçadas, área externa, piscina e paisagismo
- —Qual área entrou na conta: varanda, garagem e área descoberta mudam o divisor, e o número muda junto
ANTES DE COMEÇAR · E.V.F.
O orçamento da obra inteira. Não só da casa.
O Estudo de Viabilidade Financeira é o orçamento executivo da sua obra, feito sobre o seu projeto: todos os custos de material e mão de obra, etapa por etapa, do muro de divisa à piscina. Você decide se a obra cabe no seu bolso antes de gastar o primeiro real com ela.
- ✓Orçamento por etapas e subetapas, com material e mão de obra separados
- ✓A obra completa: muros de divisa e de arrimo, área externa, piscina, pergolados e SPA
- ✓Base para negociar com empreiteiros e fornecedores sabendo o custo real
Entrega em 10 dias úteis após o recebimento dos projetos: arquitetônico, estrutural, sondagem do terreno e topografia do lote.
INVESTIMENTO POR ÁREA CONSTRUÍDA
DEPOIS DA ENTREGA
A obra termina. O cuidado com a casa, não.
Ao final da obra, você recebe o Manual do Proprietário da sua casa: o que foi construído, com quais materiais, e como manter tudo funcionando pelo tempo de vida para o qual foi projetado.
Serviço opcional, contratado à parte: R$ 7.000.
- Garantias e documentos da obra em um só lugar
- Características técnicas da casa como foi construída
- Manutenções preventivas, obrigatórias e recomendadas, com a periodicidade de cada uma
- Orientações de uso, em linguagem simples, para evitar falhas e acidentes
SOBRE
Engenheiro há mais de 30 anos. Programador antes disso.
Antes de me formar em Engenharia Civil, trabalhei como programador. Larguei a TI pela obra e, em três décadas, passei por obras industriais, comerciais e residenciais. Aprendi que obra boa termina no prazo e no valor orçado, e que isso só acontece com orçamento sério e controle mês a mês. Hoje uno as duas coisas: gerencio obras residenciais com um sistema de controle de custos que eu mesmo desenvolvi.
É engenheiro ou orçamentista? Conheça o OrçaBravo →Perguntas frequentes
Já tenho empreiteiro. Ainda faz sentido?
Faz. O empreiteiro executa parte da mão de obra; o gerenciamento cuida do orçamento, das compras, das demais equipes e do controle do dinheiro. Ele pode continuar na obra.
Quem paga os materiais?
Você, direto ao fornecedor que escolher, em seu nome e com nota fiscal. Eu não intermedio pagamentos.
Você recebe comissão de fornecedor?
Não. Minha única remuneração são os 12% sobre o realizado.
Preciso ter o projeto pronto?
Para o orçamento executivo (E.V.F.): projeto arquitetônico, estrutural, sondagem do terreno e topografia do lote. Para a gestão: esses mesmos projetos e mais os complementares — hidráulico, elétrico e de interiores.
Quais cidades você atende?
Campinas, Valinhos, Vinhedo, Indaiatuba, Jaguariúna, Hortolândia, Paulínia, Itatiba e região. Outras cidades, sob consulta.
Vai construir ou reformar? Vamos conversar antes de começar.
Uma conversa sem compromisso sobre a sua obra, o seu projeto e o seu orçamento.